Immobilier
L’immobilier au Rwanda
Les étrangers détiennent la terre au Rwanda par un bail emphytéotique : 49 ans pour les logements, commerces et usines et 99 ans pour les terres agricoles. Chaque parcelle a un identifiant unique (UPI), les mutations sont gratuites sur IremboGov et les titres sont délivrés sous forme de titres électroniques.
- Bail pour les terrains résidentiels, commerciaux et industriels
- 49 ans1
- Bail pour les terrains résidentiels, commerciaux et industriels
- Service de mutation foncière et nouveau titre
- Gratuit2,3
- Service de mutation foncière et nouveau titre
- Impôt foncier annuel sur un bâtiment résidentiel
- 0,5 %4
- Impôt foncier annuel sur un bâtiment résidentiel
- Taux débiteur bancaire moyen, premier semestre 2026
- 15,78 %5
- Taux débiteur bancaire moyen, premier semestre 2026
Ce que les étrangers peuvent détenir
- Pas de terre en pleine propriété, sauf par arrêté présidentiel pour un intérêt national stratégique.
- Un bail emphytéotique de l’État : 49 ans pour les terrains résidentiels, commerciaux et industriels, 99 ans pour les terres agricoles, d’élevage et forestières ; le renouvellement se demande au moins 90 jours avant l’échéance.
- Pour un acheteur privé, une parcelle pour une maison individuelle ou un appartement en copropriété ; au-delà, il faut un plan d’affaires d’investissement approuvé.
- Les terrains commerciaux se détiennent aux mêmes conditions que pour les Rwandais.
Source : RwandaLII (Institut d’information juridique du Rwanda) : Prime Minister’s Order N° 008/03 of 03/07/2022 determining modalities for land allocation ; Ministère de l’Environnement : Ministerial Instructions on the possession of residential land by a foreigner, février 20231,6
L’achat, étape par étape
- Vérifier la parcelle par son UPI dans le registre foncier national (LAIS) avant de payer.
- Signer la vente devant un notaire ; un notaire public facture 500 RWF par page.
- Demander la mutation sur IremboGov : gratuite, environ 7 jours ouvrables, ou un jour pour les biens commerciaux et industriels.
- Télécharger le titre électronique, délivré à la place des titres papier depuis 2023.
Source : IremboGov : How to apply for title transfer (voluntary sale) ; Office national des terres (NLA) : One Step One Day transfer ; Office national des terres (NLA) : Frequently asked questions ; Ministère de l’Environnement : Rwanda launches electronic land registration certificate system, press release of 6 janvier 20232,3,7,8
Les impôts
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Impôt sur les biens immeubles | 0,5 % par an pour un logement, 0,3 % pour un bâtiment commercial, 0,1 % pour l’industrie |
| Impôt foncier | 0 à 80 RWF par m² et par an, fixé par le district |
| Impôt sur les revenus locatifs, particuliers | Jusqu’à 30 %, après un abattement de 50 % |
| TVA sur les loyers | 18 % sur les loyers commerciaux ; les logements loués plus de 90 jours sont exonérés |
| Impôt sur la vente | 2 % ou 2,5 % du prix au-delà de 5 millions RWF |
Source : Office rwandais des recettes : impôt foncier ; Office rwandais des recettes (RRA) : Tax on sale of immovable property ; Office rwandais des recettes : impôt sur les revenus locatifs ; Office rwandais des recettes (RRA) : Tax handbook 20254,9,10,11
Prix et financement
Le Rwanda n’a pas d’indice officiel des prix de vente ni des loyers. La liste des prix fonciers de référence, publiée pour la dernière fois en 2021, donne des prix minimum, moyen et maximum par m² selon les zones, mais les prix du marché l’ont largement dépassée.12
Les banques prêtaient en moyenne à 15,78 % au premier semestre 2026. Le programme Gira Iwawe propose aux primo-accédants de logements modestes 11 % ou 13 % sur 20 ans au plus ; il est réservé aux citoyens et aux résidents permanents.5,13
Attention
Les 50 premiers mètres depuis la rive du lac Kivu et des autres lacs relèvent du domaine public : rien ne peut y être construit.14
Sources
- RwandaLII (Institut d’information juridique du Rwanda) : Prime Minister’s Order N° 008/03 of 03/07/2022 determining modalities for land allocation
- IremboGov : How to apply for title transfer (voluntary sale)
- Office national des terres (NLA) : One Step One Day transfer
- Office rwandais des recettes : impôt foncier
- Banque nationale du Rwanda (BNR) : Monetary Policy and Financial Stability Statement, octobre 2026 (PDF)
- Ministère de l’Environnement : Ministerial Instructions on the possession of residential land by a foreigner, février 2023 (PDF)
- Office national des terres (NLA) : Frequently asked questions
- Ministère de l’Environnement : Rwanda launches electronic land registration certificate system, press release of 6 janvier 2023 (PDF)
- Office rwandais des recettes (RRA) : Tax on sale of immovable property
- Office rwandais des recettes : impôt sur les revenus locatifs
- Office rwandais des recettes : manuel fiscal 2025 (PDF)
- allAfrica (The New Times) : New land reference prices await Cabinet approval, septembre 2026
- Banque mondiale : Rwanda Housing Finance Project, implementation completion report
- Ministère de l’Environnement : National Land Use and Development Master Plan 2020-2050 (PDF)
Chiffres vérifiés en 9 novembre 2026. Préparé par InvestRwanda.com à titre d’information générale. Ce n’est pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique ; merci de vérifier les détails auprès d’un conseiller qualifié avant d’agir.
