Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Rwanda ?

Des baux, pas la pleine propriété

Selon la loi foncière de 2021, la pleine propriété est réservée aux Rwandais, dans la limite de 2 hectares par personne. Un étranger ne peut l’obtenir que par arrêté présidentiel, pour des raisons exceptionnelles d’intérêt national stratégique. Tous les autres, y compris les sociétés étrangères, détiennent les terrains par un bail inscrit au registre foncier.

Le bail est long et peut être vendu, hypothéqué et transmis : en pratique, il fonctionne presque comme une propriété. Les bâtiments construits sur la parcelle appartiennent au preneur. La différence porte sur l’échéance : le bail d’un Rwandais est renouvelé automatiquement, alors qu’un étranger doit en faire la demande.

Durée du bail

Ces durées sont fixées par l’arrêté du Premier ministre du 3 juillet 2022 sur l’attribution des terres. La loi foncière plafonne la durée à 99 ans. Les terres de l’État louées à un investisseur le sont normalement pour 49 ans, et le ministre chargé des terres peut approuver une durée plus longue, jusqu’à 99 ans, pour un projet donné.

Ce qu’un acheteur particulier étranger peut détenir

• Un bail emphytéotique sur une parcelle résidentielle pour une maison individuelle.
• Ou un lot dans une copropriété, comme un appartement.
• Plus d’un bien résidentiel uniquement avec un plan d’affaires d’investissement approuvé par l’autorité compétente.

Ces limites découlent des instructions de février 2023 du ministère de l’Environnement sur les terrains résidentiels détenus par des étrangers. Elles s’appliquent aux personnes qui achètent un logement. Une société qui investit dans un projet, comme un lotissement ou un hôtel, détient son terrain selon les règles de l’investissement.

Renouveler le bail

Un étranger qui souhaite conserver le terrain doit en faire la demande par écrit au Conservateur des titres fonciers au moins 90 jours avant l’échéance du bail. Si la demande est refusée, ou si aucune demande n’est faite, les droits sont perdus et le terrain revient à l’État. Notez la date dans votre agenda le jour de l’achat.

Des terrains pour un investissement

Les étrangers peuvent se voir attribuer des terrains pour un investissement par bail emphytéotique ou par concession. Dans les zones économiques spéciales, les parcelles sont louées par les développeurs des zones, et le rapport américain sur le climat d’investissement indique que la pleine propriété peut être accordée aux étrangers dans des zones désignées. Un certificat d’investissement du RDB et une société immatriculée au Rwanda facilitent la démarche.