Acheter un bien immobilier au Rwanda, pas à pas
Étape par étape
Comment acheter un bien immobilier au Rwanda
Les vérifications, la vente notariée et le transfert en ligne d’une parcelle. Le transfert est gratuit et prend environ 7 jours ouvrables.
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Vérifier la parcelle
Demandez l’UPI au vendeur et vérifiez au registre foncier le titulaire inscrit, la durée du bail, les hypothèques et les oppositions.
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Vérifier le zonage
Vérifiez dans le schéma directeur de la ville de Kigali ou le plan d’occupation du district que la parcelle peut servir à votre projet.
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Vérifier les impôts
Assurez-vous qu’aucun impôt foncier ne reste impayé auprès de la Rwanda Revenue Authority.
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Signer la vente
Les deux parties signent l’acte de vente devant un notaire foncier, au guichet unique du RDB ou chez un notaire privé.
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Demander le transfert
Déposez la demande de transfert en ligne sur IremboGov avec l’acte notarié.
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Obtenir le titre électronique
Une fois le transfert approuvé par le registraire, téléchargez le titre électronique.
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Déclarer le bien
Déclarez et payez chaque année l’impôt foncier à la Rwanda Revenue Authority avant le 31 décembre.
Les étapes
| Étape | Ce qui se passe | Où |
|---|---|---|
| 1. Vérifier la parcelle | Obtenir l’UPI auprès du vendeur et vérifier le titulaire inscrit, la durée du bail, les hypothèques et les oppositions | Registre foncier, via IremboGov ou un bureau foncier |
| 2. Vérifier le zonage | Confirmer que la parcelle peut servir à votre projet | Portail du schéma directeur de la ville de Kigali, ou plan d’occupation des sols du district |
| 3. Vérifier les impôts | La parcelle ne doit avoir aucun impôt foncier impayé | Office rwandais des recettes (RRA) |
| 4. Signer la vente | Les deux parties signent le contrat de vente devant un notaire | Notaire foncier, guichet unique du district ou du RDB, ou notaire privé |
| 5. Demander le transfert | La demande est déposée en ligne avec le contrat notarié | IremboGov |
| 6. Obtenir le titre électronique | Le conservateur approuve le transfert et l’acheteur télécharge le titre | IremboGov et le portail d’information foncière |
| 7. Déclarer le bien | Le nouveau titulaire déclare et paie l’impôt foncier chaque année | Office rwandais des recettes, avant le 31 décembre |
Avant de payer
- Demandez l’UPI, qui se présente sous la forme 1/03/01/04/30, et vérifiez-le dans le registre foncier.
- Assurez-vous que chaque titulaire inscrit sur le titre signe la vente.
- Recherchez les oppositions inscrites. Une opposition est notée au registre foncier et signale une revendication sur le terrain.
- Vérifiez la parcelle au regard du schéma directeur. À Kigali, la carte de zonage est en ligne et indique ce qui peut être construit sur chaque parcelle.
- Pour un étranger, vérifiez que l’achat respecte la limite d’une parcelle pour une maison ou d’un appartement.
La signature et le transfert
La vente peut être notariée par un notaire foncier du secteur ou du district, au guichet unique d’un district, au guichet unique du RDB à Kigali ou par un notaire privé agréé. Un notaire public facture 500 RWF par page notariée et un notaire privé 6 500 RWF par copie. Un acheteur étranger signe avec son passeport.
Le transfert est ensuite déposé sur IremboGov. Pour une vente de gré à gré, il prend 7 jours ouvrables et il est gratuit. Avec le service One Step One Day de l’Office national des terres, l’immobilier commercial et industriel est transféré en un jour. Le nouveau titre est délivré sous forme électronique.
Les procurations
Le 16 octobre 2025, l’Office national des terres a suspendu l’usage des procurations établies au Rwanda pour les transactions foncières, après des cas de faux documents. Les procurations établies à l’étranger restent acceptées si elles respectent les exigences légales. La suspension dure jusqu’à la mise en service du système de notariat électronique du ministère de la Justice. Vérifiez la situation avant de prévoir un achat depuis l’étranger.
Si vous prévoyez de construire
Un bâtiment nécessite un permis de construire, demandé en ligne dans le système de gestion des permis de construire (BPMIS). Le demandeur téléverse le titre foncier, le reçu de l’impôt foncier de l’année, les plans et, pour les projets plus importants, une évaluation environnementale. Une réunion préalable avec le guichet unique est gratuite. Un permis d’occupation est délivré une fois le bâtiment achevé.
Questions fréquentes
Comment acheter un bien immobilier au Rwanda ?
Vérifiez l’UPI, le titre et le zonage de la parcelle, signez la vente devant notaire, demandez le transfert sur IremboGov, puis recevez le titre électronique et acquittez l’impôt foncier qui suit.
Combien de temps prend le transfert ?
7 jours ouvrables après une vente volontaire, ou 1 jour pour les biens commerciaux et industriels.
Combien coûte le transfert ?
Le transfert foncier et le nouveau titre sont gratuits. Un notaire public facture 500 RWF par page notariée.
Sources
- Office national des terres (NLA) : Frequently asked questions
- IremboGov : Frequently asked questions about title transfer (voluntary sale)
- IremboGov : How to apply for title transfer (voluntary sale)
- Office national des terres (NLA) : One Step One Day transfer
- Ville de Kigali : Zoning regulations of the Kigali Master Plan 2050 (PDF)
- Office rwandais des recettes : impôt foncier
- Ministère de l’Environnement : Ministerial Instructions on the possession of residential land by a foreigner, février 2023 (PDF)
- The New Times : Why land power of attorney transactions was suspended
- Système de gestion des permis de construire (BPMIS) : Construction permit checklist (PDF)
Chiffres vérifiés 9 novembre 2026. Préparé par InvestRwanda.com à titre d’information générale. Ce n’est pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique ; merci de vérifier les détails auprès d’un conseiller qualifié avant d’agir.
